به گزارش اختصاصی دمیرنیوز، بازار مسکن ایران این روزها شرایطی را تجربه میکند که کارشناسان آن را یکی از ناپایدارترین مقاطع چند سال اخیر توصیف میکنند. بازاری که زمانی تنها محلی برای سکونت و سرمایهگذاری بود، اکنون به شاخصی برای نمایش نااطمینانیهای اقتصادی و تنشهای بیرونی تبدیل شده است؛ بهطوریکه کوچکترین تغییرات سیاسی یا امنیتی، واکنشهای فوری و شدید در قیمتها و رفتار بازار ایجاد میکند.
در کنار ناپایداری ساختاری اقتصاد، شوکهای بیرونی – از جمله شرایط امنیتی و تهدیدهای منطقهای – سبب شده انتظارات اقتصادی به طور بنیادین دگرگون شود و بازار مسکن در وضعیتی شکننده قرار گیرد. رشد هزینه مسکن نسبت به درآمد خانوارها نیز فشار مضاعفی ایجاد کرده و قدرت خرید را کاهش داده است.
اگرچه در ماههای گذشته قیمت دلاری مسکن در برخی کلانشهرها کاهش یافته، اما این تغییر نتوانسته موجب افزایش معاملات شود. در بسیاری از مناطق، نوعی «انجماد» شکل گرفته است؛ فروشندگان با اتکا به انتظارات تورمی از کاهش قیمتها جلوگیری میکنند و خریداران نیز امیدوار به افت بیشتر نرخها از ورود به بازار خودداری میکنند. در نتیجه، بازاری شکل گرفته که بیش از آنکه بر تقاضای واقعی مصرفی تکیه کند، تحتتأثیر رفتار داراییمحور و انتظارات تورمی قرار دارد.
بررسیهای موجود نشان میدهد از آذر سال گذشته تا امروز، قیمت مسکن در تهران حدود ۳۳ درصد رشد کرده که از نرخ تورم رسمی فراتر رفته است. همزمان، آهن، میلگرد و سایر مصالح ساختمانی نیز با افزایش قابل توجه قیمت روبهرو بودهاند و این موضوع هزینه ساختوساز را بهطور محسوسی بالا برده است. با این حال به دلیل حجم پایین معاملات و ضعف تقاضا، انتظار نمیرود قیمتها بهطور پایدار از تورم جلوتر بمانند.
کارشناسان سه سازوکار اصلی را عامل شکلگیری وضعیت فعلی میدانند: افزایش نااطمینانی، تغییر جهت سرمایه و قفلشدن تصمیمگیری در سمت عرضه و تقاضا. این چرخه سبب شده کاهش معاملات انگیزه ساختوساز را پایین بیاورد و محدودیت عرضه آینده، نااطمینانی موجود را تشدید کند.
تجربه سالهای اخیر نشان میدهد تأثیر شوکهای بیرونی بر بازار مسکن در مناطق مختلف یکسان نیست. برخی کلانشهرها در نتیجه کاهش احساس امنیت، افت تقاضا را تجربه کردهاند، در حالی که مناطق امنتر – از جمله شهرهای شمالی – با افزایش تقاضا مواجه شدهاند.
سه سناریوی محتمل برای آینده بازار مسکن
-
سناریوی اول: کاهش ریسک و تنشها
با ثبات بیشتر فضای اقتصادی و کاهش نگرانیها، احتمال میرود معاملات افزایش یابد، اعتماد به بازار بازگردد و روندها به سمت تعادل حرکت کند.
-
سناریوی دوم: بازگشت ثبات و گسترش تعاملات اقتصادی
در صورتی که شرایط پایدارتر شود، امکان رشد سرمایهگذاری در ساختوساز، تکمیل پروژههای نیمهتمام و احیای رونق در این بخش وجود دارد.
-
سناریوی سوم: تداوم تنشها
در این حالت بازار در وضعیت رکود تورمی باقی خواهد ماند؛ قیمتها بالا اما معاملات محدود، و ساختوساز کاهش خواهد یافت. نتیجه آن است که رشد قیمتها کمتر از تورم خواهد بود و بازار در حالت تعلیق میماند.
در مجموع، بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به انتظارات وابسته است. کاهش نااطمینانی و بازگرداندن افق قابل پیشبینی به اقتصاد، حتی بدون اصلاحات عمیق، میتواند این بازار را دوباره به حرکت درآورد. در غیر این صورت، رکود تورمی ادامه خواهد داشت و توان تحرک اقتصادی این بخش محدود میشود. سیاستگذاری موثر برای تقویت ثبات و ایجاد بستر امن سرمایهگذاری، اکنون از مهمترین نیازهای بازار مسکن به شمار میرود.
